Yapı Tasarruf Sandığı sistemi; Almanya’da uzun süredir başarılı bir şekilde sürdürülen, bazı Avrupa ülkelerinde uygulamaya konulan ve önümüzdeki dönemde Türkiye’de de gündeme gelebilecek olan, özellikle orta gelir grubunda yer alanların konut sahibi olabilmelerine imkân veren bir konut finansman sistemi olarak ön plana çıkmaktadır.

Yapı Tasarruf Sandığı (YTS) konut edinmek isteyenlerin belirli bir süre boyunca yaptıkları tasarruf karşılığında, piyasa koşullarından bağımsız olarak, düşük faiz oranlı kredi kullanmasını öngören “kapalı havuz” bir konut finansman sistemidir. Sistemin sürekliliği, temel olarak konut satın almak isteyen yeni bireylerin YTS sisteminde oluşturulan ve tüzel kişiliğe sahip olan tasarruf sandığına aktardıkları fonlara bağlıdır.

Tek tip bir konut finansman modelinden ziyade içinde farklı enstrümanların da bulunduğu bir finansman modeli ülkeler için önemli avantajlar sunmaktadır. Bu çerçevede, yapı tasarruf sandıklarının yalnızca konut sektörü için değil aynı zamanda ülkenin temel ekonomik mekanizmalarının işlerliğini artırması bakımından da önemli bir araç olduğu açıktır. Diğer bir ifade ile yapı tasarruf sandıkları tasarrufların artırılması yolu ile sermaye birikiminin sağlanması, yatırımların hızlandırılması, cari açığın düşürülmesi gibi olanaklar sunması sayesinde ülkenin makroekonomik kırılganlıklarını azaltabilecek özelliğe de sahiptirler. Ancak, yüksek enflasyon ve konut fiyatlarındaki büyük boyutlu dalgalanmalar gibi yapısal sorunların bulunduğu ülkelerde söz konusu sistemin doğrudan uygulanmasının ancak kamunun desteğiyle mümkün olabileceği görülmektedir. Zira, benzer ülke örneklerinde YTS sistemini başarılı bir şekilde uygulayan ülkelerde devlet özellikle başlangıç aşamasında önemli ölçüde teşvik sağlamıştır.

Günümüzde Yapı Tasarruf Sandığı Sistemi Nasıl İşliyor?

Konut sahibi olmak isteyen ve bu amaçla bir yılda konutun değerinin %10’u kadar tasarruf yapabilen bir birey kabaca 10 yılsonunda ev sahibi olabilmektedir. Ancak benzer nitelikleri taşıyan 10 kişinin her yıl edindikleri tasarrufları bir araya getirerek sırayla bir kişiye ev alması, ev sahibi olmanın ortalama süresini azaltmaktadır. YTS sistemi bu yapıyı temel alan sosyal yardımlaşma mantığı çerçevesinde ortaya çıkmış olup günümüzdeki şekline evirilmiştir.

Sözleşme aşamasında taraflar toplam konut tasarruf hesabı tutarı üzerinde anlaşmaya varmaktadır. Yapılacak tasarruf miktarı, aylık ödenecek tasarruf primleri, kullanılabilecek kredi miktarı ve kredi geri ödemeleri bu tutar üzerinden hesaplanmaktadır

Bireylerin dönem boyunca yapacakları tasarruf tutarı sözleşmede üzerinde anlaşılan toplam konut tasarruf hesabının asgari %40’ına tekabül etmektedir. Böylece, konut edinmek isteyenler hedeflenen tasarruf bakiyesine ulaştıklarında toplam tutarın azami %60’lık kısmı için kredi kullanabilmektedir.

Sözleşmede belirtilen tasarruf yapılacak asgari süre dolmadan hedeflenen tasarruf miktarına ulaşılması durumunda bireylerin kredi kullanmak için bu sürenin dolmasını beklemesi gerekmektedir. Sözleşmelerde aylık tasarruf tutarı genellikle toplam konut tasarruf hesabının %0,3’ü ila %1’i arasında değişmekte, kredi aşamasında ise geri ödemelerde asgari taksit tutarı konut tasarruf hesabının %0,2-%0,9’u olarak belirlenmektedir. Asgari tasarruf yapılacak süre ise en az 18 ay olmak kaydı ile sözleşmeye göre farklılık arz edebilmektedir

Yapı tasarruf sandıklarının sürekliliği sisteme yeni girişler, kredi geri ödemeleri ve dosya masrafı olarak sandığa kesilen komisyon ücreti ile sağlanmaktadır. YTS uyarınca oluşturulan pay havuzu konut edinmek isteyen bireylerin aktardıkları tasarruflar ve kredi geri ödemeleri ile beslenmektedir. Havuzdan fon çıkışları ise vade sonunda çekilen tasarruflar, kullanılan krediler ve sözleşmelerini feshedenlerin birikimlerinden oluşmaktadır. Bu yapısı itibarıyla sisteme yeni girişlerin devamlılığı yapı tasarruf sandıklarının en önemli ayağını oluşturmaktadır.

Yapı Tasarruf Sandıklarının Avantajları

Yapı tasarruf sandıklarının en önemli avantajı birikim ve kredi aşamalarında önceden belirlenen, piyasa koşullarından bağımsız, sabit bir faiz oranı üzerinden işlem yapılmasıdır. Bu durum, belirlenen dönem boyunca faiz oranlarının piyasada meydana gelen dalgalanmalardan etkilenmeyeceği anlamına gelmektedir.

Yapı tasarruf sandıklarının bir diğer avantajı borç kullananların kredilerini erken kapatmak istemeleri durumunda herhangi bir ceza ödemesi ile karşılaşmamalarıdır.

Yapı tasarruf sandıkları konut edinmek isteyenlerin yanı sıra ülkenin finansal sistemine de önemli katkıda bulunmaktadır. Sandıklar tasarrufu teşvik etmesi itibarıyla ülkede sermaye birikiminin artırılmasına yönelik katkı sağlayabilecek özelliğe sahiptirler. Gelişmekte olan ülkelere bakıldığında, aralarında Çin’in de yer aldığı bazı Asya ülkeleri, petrol ihraç eden ülkeler ve bazı Avrupa ülkeleri dışında genel olarak tasarruf oranlarının düşük düzeyde seyrettiği görülmektedir. Bu çerçevede, söz konusu ülkeler için tasarruf oranlarını artırma açısından YTS sistemi önemli bir fırsat olarak değerlendirilmektedir.

Yapı Tasarruf Sandıklarının Dezavantajları

Yapı tasarruf sandıklarının en önemli dezavantajı; tasarruflara uygulanan düşük faiz oranı nedeniyle enflasyonun hızlı bir şekilde yükselmesi durumunda birikimlerin değerini kaybetmesi olasılığıdır. Böyle bir durumda, bireyler tasarruflarını konut yerine daha yüksek getiri elde edebilecekleri yatırım araçlarına yönlendirmeyi seçeceklerdir. YTS sisteminin Almanya’da başarılı bir şekilde uygulanmasındaki temel faktör ülkede enflasyonun istikrarlı bir seyir izlemesidir. Nitekim son 20 yılda Almanya’da yıllık enflasyon -%0,5 ile %3,3 arasında, düşük ve dar bir bantta hareket etmiştir. Bu nedenle, enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde YTS sisteminin doğrudan uygulanmasının mümkün olmadığı, sistemin ancak kamunun sağlayacağı teşvikler yardımıyla hayata geçirilebileceği görülmektedir. Nitekim Almanya örneğinin uygulamaya konduğu Çek Cumhuriyeti, Macaristan, Slovakya gibi ülkelerde başlangıçta kamu YTS sistemine dâhil olan bireylerin yıllık pirim ödemelerinin %25 ila %40’ına kadar olan bölümüne teşvik sağlamıştır.

Sözleşme vade sonunda birikimler ve krediden oluşan toplam tutar üzerinden yapılmaktadır. Diğer bir deyişle, vade sonunda konut sahibi olmak isteyen kişi daha önce üzerinde anlaşılan miktar kadar kredi kullanabilecektir. Konut fiyatlarının hızlı bir şekilde artması, tasarruf süresi sonunda kullandırılacak kredinin yetersiz kalmasına neden olacaktır.

Diğer Ülkelerde Yapı Tasarruf Sandığı Uygulaması

Almanya’da on yedinci yüzyılın sonundan beri uygulanan YTS sistemi diğer Avrupa ülkelerinde 1950 sonrasında yaygınlaşmış olup Avusturya, İsviçre, Hollanda, Bulgaristan gibi ülkelerde konut edinimini teşvik etmek üzere hayata geçirilmiştir. Fransa, Hollanda ve Arjantin’de kurulan YTS sistemleri Alman modelinden farklı olarak faizsiz işleyecek şekilde tasarlanmış ancak enflasyon karşısında tasarrufların değerini koruyacak önlemler alınmaması gibi nedenlerle istenilen başarı elde edilememiştir.

Türkiye Örneği

Türkiye’de 1950’li yıllarda Almanya’daki sandıklar örnek alınarak Emlak Bankası bünyesinde tasarruf sandıklarının kurulmasına olanak tanınmıştır. Böylece 1951 yılında Emlak Bankası, Almanya örneği baz alınarak yapı tasarruf sandıklarının kurulması için çalışmalara başlamıştır. Yatırılması gereken miktarın en az bir yıl tasarruf hesabında bekletilmesi koşulu ile Emlak Bankası’nın oluşturduğu YTS sistemi ile o dönemde bireyler hem kendi tasarruflarını kullanarak hem de sandıktan kredi alarak konut edinme olanağına kavuşmuştur. Kurulan bu sandık sistemi, 1963’lere kadar konut finansmanında varlığını sürdürse de o dönemde gerek ekonomik gerek siyasi nedenlerden dolayı başarılı bir şekilde yürütülememiştir.

Birleşmiş Milletler (BM) 1976 yılında gelişmekte olan ülkelere konut sorunu hususunda yardımcı olmak amacıyla konut için gerekli finansman kaynağının yaratılması için bu ülkelere bazı tavsiyelerde bulunmuştur. Bu tavsiyeler arasında, bir dönem Türkiye’nin de uyguladığı “konut edindirme yardımı” adı altında uygulanan zorunlu tasarruf uygulaması da yer almaktadır. 1987 yılında yürürlüğe giren uygulama çerçevesinde, çalışanların ücretlerinden belli bir oranda kesinti yapılması ve bu kesintilerin konut edindirme fonunda biriktirilerek çalışanların emekliliklerinde ev sahibi olabilmelerini sağlamak amaçlanmıştır. Ancak, amacına ulaşmayan uygulama 1995 yılında yürürlükten kaldırılmış ve fonda biriken tasarrufların 2008 yılında geri ödenmesi kararı alınmıştır.

Geçmişte Türkiye’de enflasyon ve faiz oranlarının iki haneli düzeylerde olması da tasarruf sandığı veya konut edindirme yardımı gibi uygulamaların başarılı olamamasında önemli rol oynamıştır. Türkiye’de ancak 2004 yılından itibaren enflasyon ve faiz oranları tek haneli seviyeleri görmüş ve bireylerin konut kredilerine yönelik talebinde artış meydana gelmiştir. Bu çerçevede, konut kredilerinin milli gelire oranı yükselerek 2013 yılında %7’ye ulaşmıştır. Bununla birlikte, gelişmiş ülkelerle kıyaslandığında bu oran halen oldukça düşük düzeyde bulunmaktadır.

Faizsiz ev edindirme sistemleri / Evim sektörüne benzer olarak geçtiğimiz yıl Sinpaş Holding'te kendi bünyesinde 'Sinpaş Yapı Tasarruf Sandığı' şirketini kurarak sektöre giriş yaptı. Tasarrufa dayalı faizsiz finansman sistemi ile yapı tasarruf sandığı ortak bir amaca ve yakın bir işleyişe sahip olsalarda bazı farklı uygulamaları mevcuttur. Önümüzdeki günlerde bu tarz alternatif ev edindirme yöntemlerinin büyüyeceği ve pazardan daha büyük alacağına kesin gözüyle bakılıyor.

 

 

---

Kaynakça: İş Bankası